Kredyt hipoteczny to już dla Polaków chleb powszedni. Mało kto może pozwolić sobie na kupno mieszkania bez kredytu, gdy więc znajdziemy interesujące nas lokum, zaczyna się wędrówka po bankach. Porównujemy oferty, składamy dokumenty, trzymamy mocno kciuki, aby kredyt otrzymać…
Oczywiście bank ma, mimo wszystko, na uwadze głównie własny interes, stąd też w umowach można czasem znaleźć wątpliwe zapisy, których niewprawione oko zwykłego obywatela może nie wyłapać. Zwłaszcza jeśli jest to pierwszy kredyt hipoteczny i nie wiadomo jeszcze do końca co i jak. Dlatego warto sprawdzić przynajmniej te najczęściej pojawiające się klauzule, które naruszają interesy kredytobiorców lub są zwyczajnie sprzeczne z ogólnie przyjętymi normami. Artykuł ten podzielony jest na dwie części - w pierwszej skupimy się na zapisach związanych stricte z kwestiami pieniężnymi, w drugiej zaś na klauzulach dotyczących innych spraw.
Brak kwot maksymalnych opłat i prowizji
Zdarza się, że bank podaje w umowie kwoty minimalne, jakie może pobierać w ramach opłat i prowizji, omija jednak kwoty maksymalne. Jest to niedozwolone, ponieważ pozwala bankowi pobierać praktycznie dowolną opłatę, bez górnej granicy. Podobnie nieprecyzyjny jest brak określenia kryteriów określenia ceny danej czynności wykonanej przez bank. To może spowodować, że klient nie będzie pewien dokładnych kosztów umowy, nie będzie mógł też samodzielnie ocenić, czy jakieś działanie banku nie zostało przecenione, lub czy nie jest niekoniecznie, a mimo to wykonane i w dodatku pobrana zostaje za nie opłata.
Podwójne opłaty
Oczywiście nie będą one bezpośrednio nazwane w umowie, co utrudnia ich zlokalizowanie. Przykładowo jednak, w umowie może pojawić się zapis, że jeśli bank wypowiada umowę o kredyt hipoteczny (np. gdy kredytobiorca nie płaci), klient jest zobowiązany zapłacić prowizję. Taka prowizja byłaby podwójną karą dla kredytobiorcy, jako, że standardowo jest on zobowiązany do płacenia odsetek za opóźnione lub niedokonane wpłaty do banku. Bywa również, że w wypadku na przykład zmiany oprocentowania, do umowy dodawany jest aneks. Banki czasem próbują pobierać opłatę za wystawienie tego aneksu. To również nie powinno mieć miejsca, ponieważ opłata jest już wnoszona za samą czynność, więc dodatkowy koszt za samo wystawienie dokumentu byłoby jej dublowaniem
Prowizja za podwyższone ryzyko
Sama taka prowizja jest standardową praktyką i ma na celu tymczasowe zabezpieczenie kredytu. Ma ono postać hipoteki. W momencie ustanowienia hipoteki znika konieczność zabezpieczenia. Zdarzają się jednak przypadki, gdzie w umowie bank zastrzega możliwość pobierania prowizji za podwyższone ryzyko również po czasie ustanowienia hipoteki. Jest to jednak nieuzasadnione pobieranie prowizji i taki zapis nie powinien pojawić się w umowie.
Opłaty w przypadku przedwczesnego rozwiązania umowy
Jeśli bank wypowiada umowę kredytobiorcy, musi go o tym powiadomić. Jest to zobowiązanie wynikające z umowy, w związku z czym pobieranie za takie zawiadomienie dodatkowej opłaty nie jest dopuszczalne. Warto zwrócić szczególną uwagę na zapisy dotyczące wypowiadania umowy przez bank. Choć biorąc kredyt nikt raczej nie zakłada, że nie będzie go spłacał, a bank wypowie nam kredyt, w tych właśnie fragmentach umowy mogą znajdować się nieakceptowalne kruczki lub może brakować informacji na temat przesłanek do wypowiedzenia umowy przez bank.
Jeśli to kredytobiorca chce odstąpić od umowy, ze względu na niewywiązanie się banku ze zobowiązań, nie jest również dopuszczalne, by bank pobrał opłatę za rozpatrzenie wniosku kredytobiorcy w tej sprawie. Umowa o kredyt hipoteczny zawiera nie tylko obowiązki kredytobiorcy, ale także banku i jeśli ten nie wywiąże się ze swojej części, druga strona ma pełne prawo odstąpić od umowy. Nie jest odpowiednim żądanie dodatkowych pieniędzy od kredytobiorcy w związku z nieprofesjonalnymi działaniami banku.
Opłaty za upomnienia
Nie są również dozwolone zapisy, które nie precyzują wysokości opłat za upomnienia i ponaglenia do zapłaty - czy to telefoniczne, korespondencyjne, czy w formie wyjazdów interwencyjnych do klienta. Oczywiście kredytobiorca zobowiązany jest, by płacić raty kredytu w terminie, jeśli jednak z jakiegoś powodu to się nie dzieje, bank ma pełne prawo ścigać kredytobiorcę. Procedury raz opłaty z tym związane muszą być jednak szczegółowo opisane w umowie o kredyt.
Wysokość oprocentowania
Umowa o kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, jak sama nazwa wskazuje, zakłada, że stopa procentowa będzie taka sama przez cały czas trwania umowy. Jeśli nastąpi jakaś zmiana w tej kwestii, musi to zajść w ramach zmiany umowy i dołączenia odpowiedniego aneksu, nie zaś „automatycznie”, jako zmiana dokonana przez bank w aktualnej umowie. Bywa natomiast, że bank usiłuje w umowie zawrzeć informację, jaka jest stopa procentowa w momencie zawierania umowy, wraz z zastrzeżeniem, że może dokonać zmiany tego oprocentowania po wcześniejszym zawiadomieniu kredytobiorcy. Nie jest to jednak możliwe z prawnego punktu widzenia.
Koszty umowy ubezpieczenia
Istotny szczegół tego podpunktu jest taki, że mowa o ubezpieczeniu zawartym między bankiem, a firmą ubezpieczeniową. W tej umowie kredytobiorca nie będzie miał bezpośredniego udziału, nie ma więc również powodu, by ponosił jej koszty. Nie będąc ani stroną, ani uposażonym (czyli osobą, która otrzyma świadczenie w przypadku wypłaty ubezpieczenia), klient nie ma obowiązku płacenia za to ubezpieczenie, co czasem próbują przeforsować banki. Ta kwestia powinna pozostać między bankiem a firmą ubezpieczeniową.
Zmiana tabeli opłat i prowizji
Sama zmiana w tabeli jest możliwa i dopuszczalna, kredytobiorca musi być natomiast o tym poinformowany w odpowiedni sposób. Większość z nas zna to z innych doświadczeń z bankami - nawet posiadając zwykłe konto bieżące, czy oszczędnościowe, raz na jakiś czas otrzymujemy e-mail, bądź list z aktualizacją tabeli opłat i prowizji. Umowa o kredyt hipoteczny nie jest wyjątkiem. Bank zobowiązany jest doręczyć klientowi informację o zmianach w tabeli. Tymczasem w umowach o kredyt można czasem znaleźć zapis wskazujący, że aktualną tabelę opłat i prowizji można znaleźć w oddziale banku, co oznaczałoby, że kredytobiorca musi raz na jakiś czas pójść do oddziału i sprawdzić, czy coś się nie zmieniło. Jest to przypadek niedoinformowania klienta i taka sytuacja jest niewywiązaniem się ze zobowiązań banku.
