Kredyty hipoteczne to temat rzeka. Decyzja o takim kredycie zobowiązuje nas wobec banku (oraz bank wobec nas) na długie lata, istotne jest więc, by zapoznać się bardzo dokładnie z warunkami i proponowaną nam przez bank umową. Tym bardziej, że niejednokrotnie zdarza się, że banki zawierają w umowach drobne zapisy, które, przeoczone, mogą nas potem sporo kosztować.
W pierwszej części opisaliśmy często trafiające się niedozwolone klauzule związane ściśle z opłatami różnego rodzaju. W tym tekście wskażemy problematyczne zapisy innego typu - niezwiązane bezpośrednio z kosztami wobec banku, ale równie uciążliwe, co godzące w prawa konsumenta.
Kontrole i wycena nieruchomości
Bank ma prawo zawrzeć w umowie o kredyt postanowienia, zgodnie z którymi będzie mógł przeprowadzić inspekcję nieruchomości lub jej wycenę. Jest to swego rodzaju zabezpieczenie kredytu. Umowa musi jednak zawierać również konkretne przesłanki do zarówno kontroli, jak i wyceny. Jeśli te szczegóły nie pojawią się w umowie, da to bankowi możliwość przeprowadzania inspekcji lub żądanie wyceny w dowolnym momencie, a także w nieograniczonej częstotliwości. To z kolei wiąże się z kosztami, które ponieść będzie musiał… kredytobiorca. Zlecenie nieuzasadnionej kontroli, czy wyceny, za której koszty odpowiedzialny jest konsument, jest więc nieodpowiednie, ale będzie potencjalnie możliwe, jeśli zabraknie w umowie dokładnych przepisów kiedy i dlaczego takie prace mogą zostać zlecone przez bank.
Zmiany w postanowieniach regulaminów
Choć bank może dokonywać zmian w swoich regulaminach, czy w umowie, nie może tego robić całkowicie samowolnie i wedle własnego uznania. Umowa powinna zawierać szczegóły kiedy, oraz jak mogą zostać zmieniane jej postanowienia. Musi to być zapis precyzyjny - wskazanie jedynie ogólnikowo warunków zmian nie wystarczy i w przypadku sporu będzie działało na korzyść banku, nie zaś kredytobiorcy.
Ponadto, jeśli pewne postanowienia umowy zawarte są w innych wewnętrznych dokumentach banku, dokumenty te muszą być dostarczone kredytobiorcy do wglądu. W przeciwnym wypadku nie są wiążące.
Domniemanie doręczenia
Wszelkie dokumenty wysłane przez bank w sprawie kredytu muszą dotrzeć do adresata w sposób, który pozwala na zapoznanie się z nimi. Bank nie może więc zakładać, że wysłane pismo zostało doręczone po określonej liczbie dni od wysłania, a już z pewnością nie może liczyć „ważności” dokumentu od dnia jego wysłania, czy sporządzenia. Grozi to bowiem sytuacją, w której postanowienia pisma wejdą już, według banku, w życie, choć kredytobiorca nie miał jeszcze szansy tego pisma otrzymać, ani tym bardziej się z nim zapoznać.
Niewywiązywanie się kredytobiorcy z innych umów, a wypowiedzenie umowy
Niejednokrotnie w umowach pojawiają się klauzule, które pozwalają bankowi na wypowiedzenie umowy bądź obniżenie kwoty kredytu w sytuacji, gdy kredytobiorca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, ale wobec innych podmiotów (np. innego banku). Nie jest to dopuszczalne, jako, że te inne zobowiązania nie są przedmiotem umowy o kredyt hipoteczny i nie powinny mieć na nią żadnego wpływu. Choć może się wydawać logiczne, że bank, dowiedziawszy się o kłopotach klienta z wywiązaniem się z pewnych zobowiązań, będzie próbował się zabezpieczyć, z prawnego punktu widzenia nie jest to dozwolone. Tak długo, jak kredytobiorca spłaca kredyt hipoteczny w terminie, bank nie ma podstaw, by zmieniać warunki umowy lub ją wypowiadać na podstawie informacji o poczynaniach swojego klienta wobec w innych podmiotów.
Zbycie nieruchomości przez bank
Jak już zostało to kilkukrotnie wspomniane, jeśli kredytobiorca nie spłaca należności, bank ma prawo wypowiedzieć umowę. Wówczas konsument musi spłacić całą należność (razem z odsetkami) w odpowiednim terminie. Nie ma natomiast prawa zezwalającego bankowi na zbycie tej nieruchomości w wypadku wypowiedzenia umowy. Można czasem natknąć się na klauzulę, mówiącą, że kredytobiorca upoważnia bank do takiego ruchu. Klauzula ta powinna zostać wykreślona. Bank nie ma władzy bezpośredniej nad nieruchomością, nawet jeśli wypowie umowę w związku z niepłaceniem rat. Windykacja i egzekucja odbywa się drogą sądową, przez komornika, nie zaś przez bank bezpośrednio. Bank nie może wymagać od klienta sporządzenia pełnomocnictwa notarialnego do zarządzania nieruchomością w takich wypadkach.
Zdolność kredytowa
Aby bank mógł zdecydować, czy może udzielić kredytu musi określić zdolność kredytową osoby wnioskującej, czyli ocenić, czy rzeczywiście będzie ona w stanie spłacić kredyt. Będzie to wymagało dostarczenia pewnych dokumentów dotyczących finansowej sytuacji kandydata. Dokumenty te jednak muszą być w umowie szczegółowo określone, nie mogą też narażać osoby na niepotrzebne nadprogramowe koszty związane z pozyskiwaniem poszczególnych zaświadczeń, które ostatecznie okażą się niepotrzebne. Brak konkretów w kwestii dokumentów, które należy dostarczyć jako poświadczenie zdolności kredytowej to kolejny element, który banki czasem próbują „przemycić” w swoich umowach.
Posiadanie rachunku w banku udzielającym kredytu
Bank gdzie otrzymujemy kredyt hipoteczny nie ma prawda zobowiązać nas do otwarcia u nich również rachunku. Umowa o otwarcie rachunku jest zupełnie oddzielnym kontraktem z bankiem i nie ma nic wspólnego z kredytem hipotecznym, nie ma też konieczności, by w jakikolwiek sposób te dwie usługi łączyć. Szczególnie, że umowa o otwarcie rachunku również wiąże się ze zobowiązaniami wobec banku i określonymi opłatami.
Rozstrzyganie sporów w odpowiednim sądzie
W przypadku sporów w sprawie umowy o kredyt hipoteczny, rozstrzygnięcie następuje w sądzie. Musi to być właściwy miejscowo sąd, zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego. Bank nie może w umowie zawrzeć postanowienia, do którego sądu zostaną skierowane ewentualne sprawy konfliktowe - to nie instytucja finansowa o tym decyduje, a powszechnie obowiązujące prawo.
To wciąż jeszcze nie wszystkie kruczki, na które można trafić w umowie o kredyt hipoteczny. Wzięcie takiego kredytu wiąże się z ogromną ilością biurokracji i skomplikowanymi dokumentami, niezmiernie ważne jednak jest, aby zapoznać się z nimi dokładnie, a w razie wątpliwości zwrócić się o pomoc do eksperta. Ostatecznie kredyt taki to zobowiązanie na co najmniej 30 lat i za każdego rodzaju przeoczenie niestosownego zapisu możemy słono zapłacić.
